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房地产政策为何老“走偏”
 
世界万花筒  加入时间:2013/3/26 16:30:09     点击:755

政府习惯于制定政策规则,而往往对政策的贯彻落实缺少监督,对政策边际效应的研究不够,使得每一轮房地产调控政策的短期化特征较为明显,因而在政策出台后一段时间内容易引发政策微调的预期。

据国家统计局发布的2013年2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,2月份新建商品住宅价格环比下降的城市只有1个,持平的城市有3个,上涨的城市高达66个,再次印证了此前的房价上涨预期。

虽然决策层审时度势,及时出台了新“国五条”及其实施细则,但新的房地产调控政策在影响房地产市场运行、引导预期变化上还需要时间进一步检验。

回顾2003年以来的我国房地产市场调控,可以看到,政府对房地产市场运行规律的认识逐渐深化,房地产调控政策目标取向也日渐清晰。但同时也发现,由于政府习惯于制定政策规则,而往往对政策的贯彻落实缺少监督,对政策边际效应的研究不够,使得每一轮房地产调控政策的短期化特征较为明显,因而在政策出台后一段时间内容易引发房地产政策微调的预期。

以房地产限购政策为例,虽然是行政干预,与市场化调节方向相背离,但在当前中国特殊国情下,却非常有必要。由于中国人多地少,投资渠道狭窄,通过限购政策限制富裕人群购房行为,有利于保护中低收入家庭基本住房需求。限购政策出台后,房地产市场成交量迅速萎缩,房地产开发商对后市预期也出现分歧,部分开发商加快二线、三线城市和商业地产开发,以替代一线城市业务下降。这种情况表明,限购政策在抑制房价上涨、打击投资投机性住房需求上的作用非常明显。

2011年1月之后,全国房地产市场出现了明显调整,直至2012年4月,因刚性需求集中释放,房地产市场出现了“小阳春”景象。但市场区域性回暖并没有引发高度关注。一些地方政府试探性松动房地产政策,也没有引发中央政府严厉问责。在岁末年初之际,一线城市房地产市场“淡季不淡”,房价涨幅明显。

在笔者看来,当前出现全国性的房地产市场回暖,从根本上说,并不是因为限购政策“不管用”,或是因为这些房地产调控政策没有发挥作用,而主要是因为房地产调控政策执行可能出现偏差,以及政策效应受到了一些条件的内在约束与限制。

仍以限购政策为例,若能够严格执行,完善细则,应该可以完全堵住“房姐”、“房叔”的出现。但也应该看到,限购政策主要针对特定人群,短期内政策执行具备刚性特征,中长期内弹性很大。特别是随着时间推移,符合购买条件的人群增多,这恐怕是限购政策自身无法弥补的缺陷。

新“国五条”实施细则很具体,尽管市场上可能有分歧,仍应该给予观察期。事实上,这些年,我们并不缺少有效的房地产调控政策措施,从国际经验借鉴到自身储备,我们的房地产调控政策不可谓不全,也不能说全然无用,但无论如何,贯彻落实房地产政策应优于规则制定。

一是要研究政策措施对房地产市场影响的边际效应。只有掌握了政策实施的边际效应,才能灵活运用,实现政策调控目的。二是要加强政策执行与监督,防止政策在实施中“走偏”,将问责制度真正落到实处。三是要加强房地产市场动态研究,有的放矢,根据市场苗头性变化及时调整政策实施力度,确保住房供求平衡,合理引导房地产市场预期。

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